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名家论坛》徐佳馨/年改之外的那些事

  加入日期:2019-08-06 10:39    点击量:6210
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这阵子年改话题烧得火热,影响所及,也出现了各种想像,从最早网友在PTT讨论“年改将造成退休军公教抛售房地产”,到近期报载新北万里房仲业者声称有退休军公教客户抛售的个案。

可是,事实真的是这样吗?

用些数字来说说这件事。根据国军退除役官兵辅导委员会、铨叙部,及教育部统计,这波年改影响人数,退休国军约6万3000人;退休公务员约13万人;教职人员约14万483人,总计影响人数在33万余人;若想要单一因素造成恐慌性卖压,以2003年法拍历史高点5.7万栋来推算,想要构成所谓的“抛售潮”,就要每6个人就有一户买在高点,还正在靠年金缴房贷,才有机会。

试想,在利率低于2003年的现阶段环境下,房地产市场还是处于价格高点,原本买方就已经不多,以军公教退休族群多数在投资态度上保守的特性,除非个案另有隐情,能否对房地产市场产生“海啸式”的冲击?在这样的推论下,答案呼之欲出。至于新北万里原本就并非置产族群主战场,过去经验也多是赔多赚少,零星屋主杀出,就被说“开了抛售潮第一枪”,还真是整个论述中最值得玩味的一部分。

确实,军公教族群由于收入稳定,加上多数信用良好,一向是银行眼中的优质客户,在过去的市场环境里,由于不动产本身具有稳健保本特质,无须费神在行情波动,房地产也因此受惠不少。不过,若以年改效应,以及长期年金政策来看,若没有在退休前妥善规画,退休后收入大减,反而有三个现象更值得注意。

其一是消费习惯改变。无论有没有在年改范围内,对于现阶段退休族群来说,在预期年金减少的心理下,势必得逐渐缩减日常消费,以及不固定的额外支出,例如餐饮、旅游,也让目前迟滞的消费市场雪上加霜。

其二是不动产市场买盘改变。相较于其他标的,不动产金额高、变现性与周转性差,若具有投资习惯的退休族,在手上现金变少之后,对于金额低、稳健收益与变现性高的金融商品更有兴趣。当然,很多打算先替孩子买房的父母,在预期以后日子辛苦的状况下,保自己的退休生活,会是优先选项。这一点将会影响到个别区域的长期买盘。 

最要注意的是,民众躁进过度财务杠杆操作带来的风险。

这事情让人不禁想到,导演杜琪峰在2011年的大片《夺命金》中,就有一个分支,讲述退休郑老太辛勤工作一辈子,利用“定存”来积累自己的退休金一百万,在发现三个月的利息才一百元港币后,深怕未来没有收入会坐吃山空,在银行游说下改买远高于自己能承担的高风险基金,最后却惨赔的故事。虽然电影想借由人人在各式各样台面上下的金钱游戏,更“多”更“快”攒钱的形貌,洞悉贪欲横流下的人性,但用在现下环境,却有那几分似曾相识。“寻找新机会”、“轻松赚快钱”不就是我们常听到的显学?过去没有费心研究,道听涂说后转进不熟悉投资项目的退休民众,甚至过度自信将住屋增贷转战投资市场却失利,还遭逢屋价下修的三杀,一无所有如何面对余生,这才是最可怕的事。

年改列车起动后,不只是军公教,未来还有劳工族群,都不能置身于其外,当时局大变,凡事只能靠自己,老用“天佑台湾”当答案,是不会有答案的。

●作者:徐佳馨/住商不动产企研室经理

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